吴秉琪掌舵华侨城转型：双轮驱动盘活存量，经营现金流大幅改善

在房地产行业深度调整周期中，兼具文旅与地产双赛道的华侨城（000069.SZ）正迎来关键转型窗口。新任董事长吴秉琪通过盘活存量资产、优化治理结构、推进REITs融资等组合拳，逐步修复经营基本面。2025年，企业经营性现金流净额大幅增长，总资产与有息负债同步压降，风险缓释通道持续拓宽。

面对投资者关于剥离地产业务的关切，管理层明确表态：文旅与特色地产双主业框架不动摇。特色地产为文旅配套提供资金支撑，成熟文旅地标提升周边土地价值，二者形成闭环赋能。当前地产业务仍是主要压力来源，2025年资产减值计提接近百亿元，有息负债超千亿。但企业已转换经营思路，推行“以售定投、以收定支”管控模式，放缓拿地节奏，聚焦存量地块处置。

从资金面看，截至2025年末，华侨城已完成六十余个存量项目整合，搭建专业化资产运营体系。现金流改善为降负债提供稳定底盘，资产收缩速度快于负债压降速度的困境正在缓解。技术面上，企业通过基础设施REITs盘活优质文旅资产，成都欢乐谷REITs筹备工作推进中，东部华侨城大峡谷片区改造定于2026年下半年动工。

内部治理方面，吴秉琪引入华润体系经验，出台《华侨城十戒》划定管理层行为红线，覆盖以权谋私、财务造假等关键风险领域。同时提出全时段、全年龄段运营改革，挖掘银发文旅市场，拉长盈利周期。

展望未来，华侨城转型成效初显，但资产减值压力与偿债风险仍需持续化解。若文旅REITs成功发行及存量项目加速去化，企业有望在2026年实现估值修复与盈利拐点。