花旗上调2026年香港楼价预测至涨12%，零售复苏成地产股催化剂

花旗最新研究报告显示，基于香港零售业强劲复苏及住宅供应结构性偏紧，该行将2026年香港楼价涨幅预测从8%上调至12%，并重申对地产板块的乐观展望。核心投资逻辑在于零售销售领先租金指标约8个月，预计2026年下半年商场租金将启动复苏，带动相关资产估值修复。

从基本面看，2026年上半年新楼成交量同比飙升34%至22年高位，发展商销售额更录得95%的惊人增长，显示需求端韧性。供应端则呈现紧缩态势：2026/27年每年落成量仅1.5-1.6万单位，可售单位处于四年低位，总存量亦为两年新低。技术面上，7月上半月一手成交环比回落60%，主要受新盘推盘放缓、股市调整及买家观望境外投资管制等周期性因素影响，但花旗认为结构性的低供应环境将支撑楼价长期上行。

资金面上，零售复苏预期驱动板块轮动，花旗2026年下半年偏好顺序为零售物业优先，其次为中环写字楼、住宅，最后为其他写字楼。该行估算2026年香港零售销售将突破4000亿港元，受惠于旅客入境回升、非可选消费稳定、奢侈品需求旺盛、本地经济扩张及人民币/港元走强。主要业主如太古地产(01972)、香港置地、希慎(00014)已出现正面租金调整，商场占用率维持在97%以上。

股份选择上，花旗首推太古地产(01972)和领展(00823)以捕捉零售复苏红利，并对九龙仓置业(01997)采取机会性策略；住宅领域则偏好新鸿基地产(00016)，因其拥有充足销售渠道及每股股息增长潜力。

展望后市，花旗预期商场零售租金调整将于2027年起见底，而2026年楼价在供应受限及需求完整背景下有望实现12%的涨幅。投资者应重点关注零售销售数据、租金拐点信号及发展商推盘节奏，以把握板块轮动中的结构性机会。