高盛：华润置地减值风险加剧，租金与REITs收益对冲

高盛最新研报指出，华润置地（01109）当前股价较2026年底预测资产净值折让17%，维持“买入”评级及36.6港元目标价。尽管开发物业减值压力加深，但投资物业与物业管理业务的稳定增长，以及成都万象城REITs上市带来的巨额收益，为盈利提供缓冲。

从基本面看，华润置地2026年上半年合约销售同比增长6%至1170亿元，优于国企同业均值；租金收入同比增长13%，远超同业低单位数增幅。然而，一线城市以外房价疲弱迫使高盛将2026年度开发物业毛利率预测下调4个百分点至13.4%，并同步下调2027-2028年毛利率均值4个百分点。资金面上，预计2026年上半年净利润同比持平，开发物业收入收缩与毛利率下滑被投资物业增长及REITs收益对冲。技术面看，股价NAV折让17%提供安全边际，但需关注减值深度。

展望后市，高盛认为账面盈利能力将在2026年底见底，2028年起逐步改善。核心盈利预测平均下调15%，2026年每股盈利预计下跌10%，但2027年随开发物业利润率触底复苏。当前市场共识偏高，该行营业额及核心盈利预测分别低于市场预期6%和13%。