机构间REITs供给年底或翻倍，存量逼近千亿

中金公司最新研报指出，机构间REITs市场自2023年12月首单落地以来快速扩容，截至2026年6月28日已累计发行59单，规模达993亿元，存量逼近千亿关口。展望后市，供给端有望在年底实现翻倍扩容，市场将呈现外资加速布局、储架式发行常态化及首单资产持续落地三大主线。

从资金面看，投资人结构持续多元化，由险资主导逐步扩展至理财子、券商、基金、产业资本及地方国企。二级市场年内明显放量，成交价格整体溢价，流动性向少数个券集中，分派率紧跟底层资产风险定价，部分板块相对公募REITs具备吸引力。

基本面维度，资产端呈“哑铃形”特征，经营权类大单与产权类小单并存，资产边界从高速、保租房、能源类拓展至数据中心、分布式光伏、动力及商业物业。原始权益人层面，央国企与民企、外资同台竞技，承做高度向头部集中，险资参与度显著。

技术面上，产品架构设计正逐步向权益本源收敛，随着底层运营数据积累及监管深化，机构间REITs有望成为盘活不动产存量、服务实体经济的长效权益融资载体。

总结展望：在监管体系逐步完备的支撑下，机构间REITs市场供给翻倍可期，建议关注外资布局及首单资产落地的结构性机会。