房地产筑底信号明确，一线城市量价企稳回升

中信建投最新研报指出，当前房地产市场已释放明确的筑底信号，其中一线城市率先实现量价企稳，二手房市场活跃度显著高于新房，成为全国回暖的标杆。然而，三四线城市仍面临库存高企与价格阴跌的困境，市场分化加剧。供给端延续“提质缩量”态势，土地供应与新开工面积持续下滑，未来新房供应收缩将加速供需平衡，保障房建设稳步推进但面临资金与土地堵点。资金端方面，行业融资规模创历史同期新低，央国企与民企融资成本差距扩大，居民加杠杆意愿低迷成为市场修复的主要制约。风险化解取得决定性进展，保交楼任务基本完成，房企债务违约进入重组末期，增量风险基本出清。长期来看，人口总量见顶推动行业从增量扩张转向存量博弈，市场保障双轨制新模式加速构建，政策将坚持“一城一策”，一线城市仍有松绑空间。

从投资视角分析，基本面层面，一线城市量价回暖及二手房活跃度提升，预示核心资产估值修复逻辑正在兑现，但三四线城市库存压力仍需时间消化。技术面看，新房供应收缩与土地成交下滑，将推动行业供需再平衡，龙头房企在资金成本与土储布局上的优势凸显。资金面，融资环境分化加剧，央国企及优质民企受益于政策倾斜，而居民加杠杆意愿低迷制约市场弹性，后续需关注政策端对需求侧的进一步刺激。

展望后市，行业正从“增量扩张”转向“存量博弈”，市场与保障双轨制模式将重塑格局。短期关注一线城市政策松绑带来的交易性机会，长期聚焦具备资金优势与土储质量的头部房企，以及保障房建设相关产业链的估值修复。