招商蛇口换壳出击，大兴地块估值修复可期

导语：招商蛇口（001979.SZ）近期对大兴黄村火车站地块的招标计划进行主体更换，显示出其在北京土地市场的积极布局意图。此举或反映公司对五环外区域估值修复的乐观预期，吸引资金关注。

正文：上月底，招商蛇口对大兴黄村火车站地块发出招标计划，时隔20天，公司更换招标主体为刚成立的项目公司——北京招融房地产开发有限公司，注册资本20亿元，由招商局地产（北京）有限公司100%持股。新招标主体由招商蛇口北京副总经理李昂担任法人和董事，北京公司常务副总经理兼营销总符申超任总经理，表明拿地意向更为明确。

该地块为大兴新城0209地块，纯居住用地，用地规模约2万平方米，地上建筑规模3.6万平方米，容积率1.8，建筑限高60米。交易起始价7.2亿元，折合楼面价约2万元/平方米。投资估算仍为13.6亿元，招标公告预计8月17日发布。

从资金面看，招商蛇口今年第二季度在北京共成交14宗涉宅地块，其中对一半地块提前发布招标计划，涉及大兴瀛海、朝阳东坝、丰台万泉寺等地，显示出其作为“拿地急先锋”的积极姿态。技术面上，地块位于五环外，容积率较低，具备改善型住宅开发潜力，有望受益于板块轮动和估值修复。

总结展望：招商蛇口通过换壳策略优化拿地结构，若成功竞得该地块，将进一步巩固其在京市场份额。建议关注后续招标进展及区域市场供需变化，估值修复空间或逐步打开。

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