在证监会主席吴清于陆家嘴论坛提出推进商业不动产REITs试点后，政策迅速落地，首批四只产品于6月18日在上交所挂牌交易，合计募资规模超190亿元，涵盖奥特莱斯、购物中心及办公商业等业态，标志着公募REITs市场正式切入主流商业存量赛道。 从资金面看，首批产品均一日售罄，战略配售份额占比高达70%-75%，机构投资者持有份额超90%，其中出现国新资管、中国保险投资基金等长线资金身影。细分来看，奥特莱斯类产品认购倍数高于办公类，显示市场对消费类资产的偏好。 基本面方面，四只产品底层资产均位于城市核心区域：中信建投首农商业REIT（508601）以北京昌平龙德广场为标的，净认购30.13亿元；中金唯品会商业REIT（未披露代码）聚焦郑州、哈尔滨奥特莱斯，募资74.7亿元居首；国泰海通砂之船商业REIT（未披露代码）对应西安奥特莱斯，募资50.64亿元；汇添富上海地产商业REIT（未披露代码）以上海黄浦鼎保、鼎博大厦为底层，募资40.02亿元。 技术面上，REITs二级市场有望迎来阶段性估值修复窗口，关键催化节点包括险资入市增持及首批REITs指数基金获批落地，预计7月前后可期。 展望后市，首批商业不动产REITs的成功发行，为商业不动产行业资本化运作打开新视野，后续需关注长线资金入市节奏及配套政策推进，板块轮动下消费类资产或持续受追捧。