房地产长周期底部渐近 2026下半年或迎拐点

随着租金回报率显著改善、二手房挂牌量持续下降及新房品质溢价显现，房地产市场正逐步走出下行周期。分析师指出，从上海等核心城市开始，房价止跌回升趋势有望向更广区域扩散，房企经营困境料将缓解。

从基本面看，中国城市租金回报率已明显超过存款利率并接近商贷利率水平，租金整体保持稳定，为房价提供支撑。2026年3月以来，超10个城市房价环比持续上行，76城头部中介二手成交量1-5月累计同比增长20%。核心城市二手房挂牌量较2025年高点下降约两成（京沪降幅明显），自小户型热销向改善型需求扩散，形成完整复苏链条。

资金面显示，新房供给显著收紧，2026年前4月新开工仅为历史高点的不到三成，政策鼓励“好房子”建设并承认产品品质溢价，推动新房与存量房品质差异扩大。开发企业通过“卷产品”实现高质量发展，安全、舒适、绿色、智慧住宅受青睐，存量房放量不形成完全替代。

技术面看，房企融资不再与规模挂钩，总部对区域掌控力提升，联合开发减少，企业卷品质可获合理溢价。经营性不动产营收提升对房企意义重大，五大问题（融资、规模、区域管控、联合开发、品质溢价）正逐步消解，住宅开发有望趋于稳定。

展望后市，从上海开始，越来越多城市将实现房价止跌回升，房地产长周期底部有望在2026年下半年确认。房企经营困境料将缓解，行业将步入高质量发展新阶段。