财通证券首予中国金茂买入评级，销投逆势增长

财通证券最新研报指出，中国金茂（00817）正处于触底反转与估值修复的关键阶段，核心逻辑在于其“做优增量”与“盘活存量”双轮驱动策略的成效显现。公司新拿地项目销售兑现能力强，加速资金周转，同时计划三年内解决存量问题，推动资产负债表与损益表逐步修复。预计2026-2028年归母净利润分别为13.5、17.1、19.3亿元，同比增长8%、26%、13%，首次覆盖给予“买入”评级。

从基本面看，公司量价齐升，2025年签约销售额1135亿元，同比增长15.4%，为唯一正增长的主流房企，销售均价达2.37万元/平方米，同比提升24%。未售货值约2786亿元，其中89.2%位于一二线城市，较2024年提升2个百分点，凸显核心城市布局优势。

在业务协同方面，物业租赁、酒店运营及金茂服务三大板块共同开辟第二增长曲线。2025年物业租赁收入15.95亿元，北京核心写字楼出租率93.3%；酒店运营收入16.2亿元；金茂服务收入32.04亿元，同比增长25.9%。旗下REIT上市以来已完成7次超预期分红，资产证券化能力突出。

资金面显示财务指标企稳修复。2025年营业收入593.71亿元，同比微增0.5%；毛利率15.5%，同比提升6.2个百分点；净利率3.7%持平。新增融资成本降至2.75%，较2024年下降64个基点。三道红线指标均达标：净负债率80.8%、剔除预收款后资产负债率68.3%、现金短债比1.15倍，财务安全性增强。

展望后市，随着行业政策持续宽松及公司存量问题逐步化解，中国金茂有望迎来估值修复行情，建议关注其销售回款节奏及存量资产盘活进展。