招商蛇口10.2亿夺通州地块，173轮激战凸显板块价值

北京土拍市场再现激烈角逐，招商蛇口（001979.SZ）以10.217亿元总价、20.95%溢价率摘得通州九棵树6016地块，历经173轮举牌力压中海、保利等头部房企。此举不仅彰显房企对优质低密宅地的补仓决心，更折射出通州新房市场在政策松绑与需求释放下的独立行情逻辑。

该地块为R2二类居住用地，容积率仅1.6，限高45米，具备低密改善基因，可售楼面价约3.15万元/平方米。对比周边在售新房均价5.1万元/平方米，仍存合理利润空间。资金面上，地块南侧中海·玖树满和项目开盘即热销，网签率超九成，验证了区域改善购买力。招商蛇口此前在通州布局的璀璨时代、朝棠揽阅等盘网签率均达80%-85%，此番拿地系补仓与卡位并举。

从基本面看，通州二手房市场呈现分化格局：梨园、九棵树一带平层次新小区挂牌价3.5万-4.2万元/平方米，老社区成交价滑至2.3万-2.8万元/平方米。新房与二手房品质代差叠加90平方米以下小户型得房率逼近95%，为地块提供明确溢价空间。技术面上，173轮举牌显示资金流入强度，板块轮动迹象明显。

展望后市，通州新房市场在双限购松绑、信贷利率下调等政策共振下，改善置换需求持续释放。招商蛇口此次精准补仓，有望借势板块估值修复与去化加速，巩固其在京市场份额。

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