低总价二手房租售比跑赢定存，资金加速流入“老破小”

导语：在房价回调、房贷利率处于历史低位的背景下，低总价二手房凭借较高的租售比，正成为资金避险与资产配置的新选择。数据显示，成都、北京、上海等核心城市100万至300万元以下房源成交占比显著提升，租售比普遍超过2.5%，部分城市甚至接近4%，显著高于10年期国债收益率和定期存款利率，引发市场对“老破小”资产价值的重新评估。

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资金面与政策面共振，推动低总价二手房成交活跃。据第三方机构数据，今年1至4月，成都市100万元以内二手房成交量占全部二手房成交量的53.9%，较2025年提升5.6个百分点。北京5月二手房成交中，300万元以下房源占比高达75.7%；上海同期300万元以下房源成交占比68.55%；深圳250万元以下房源成交占比约27.1%。杭州60至90平方米房源成交占比达39.1%，总价200万元以内房源占比56.1%。

从投资视角看，租售比成为本轮二手房交易的核心指标。易居研究院测算显示，成都、武汉、重庆、南京、深圳、上海、北京、广州、杭州“老破小”二手房租售比分别约为3.80%、3.20%、3.03%、3.00%、2.75%、2.45%、2.00%、1.92%、1.84%，8城平均租售比为2.67%。对比6月18日中国10年期国债收益率1.7554%及当前银行定期存款利率，低总价二手房在租金回报率上具备明显优势。

投资者颜晨的案例具有典型性：其在成都武侯区以85万元购入一套房龄超20年的“老破小”，首付14万元，月供约3000元由公积金覆盖，租金2500元/月，租金回报率约3.53%。该案例反映了公积金资金利用与资产配置的双重逻辑。

易居研究院副院长严跃进指出，低总价房源成交占比提升是房价回落、首付比例下调、房贷利率历史低位等多重因素共振的结果。同时，房价止跌预期逐步形成，挂牌量压力期已过，房产作为生息资产的配置价值显现。

展望：随着核心城市二手房市场供需格局改善，低总价房源的租售比优势有望持续吸引资金流入，但需关注房屋空置率、维护成本及流动性风险。技术面看，短期成交量放大或带动价格企稳，但估值修复仍需基本面支撑。

总结：在低利率环境下，低总价二手房凭借较高的租金回报率，正从“老破小”向“生息资产”转变，成为资金配置的新洼地，但投资者需综合评估地段、房龄及流动性风险。