中国金茂业绩反转：2024年扭亏为盈，毛利率攀升至11%

中国金茂在房地产行业深度调整中实现逆势增长，2024年业绩公告显示公司扭亏为盈，所有者应占溢利同比增长115%至10.65亿元。开发业务毛利率从9%提升至11%，核心城市战略布局进入收获期，为未来业绩持续改善奠定基础。

3月25日，中国金茂发布2024年业绩公告，全年实现收入590.53亿元，所有者应占溢利约10.65亿元，同比增长115%，在行业深度调整背景下成功扭亏为盈。值得注意的是，开发业务毛利率从9%提升至11%，带动整体毛利率上行。自2022年起，公司聚焦一二线城市拿地，投资规模保持在200亿元左右，随着核心城市市场“止跌回稳”，业绩开始兑现。

毛利率提升主要源于两大因素：一是投资聚焦核心城市；二是凭借产品力获得市场认可。2024年全年新获取22个项目，集中在北京、上海、天津等一二线城市，2025年1-2月土地款投资达189亿元，核心城市投资占比进一步提升。目前土储90%位于一二线城市，销售额同样来自这些区域，提供了充足安全空间。华泰证券研报指出，核心城市土地市场竞争烈度降低，能获取土地的房企有望改善利润率。2024年7月至2025年2月，中国金茂位列权益拿地金额前列的主流房企之一。

住宅签约均价达2.2万元/平方米，位居行业前列。整体销售毛利率为15%，同比提升3个百分点，开发业务毛利率从9%升至11%，表明利润开始兑现。管理层透露，2024年所有项目投资均保证毛利底线，上海中环金茂府、天津体北金茂府等项目毛利超20%。2023年以来获取的项目整体净利率水平达10%以上，做优增量提升开发板块毛利率的逻辑链已跑通。

财务方面，2024年签约销售额约983亿元，在克而瑞榜单上升至第12位。经营性现金流净额转正，回款970亿元，回款率高达99%，反映运营效率提升。全口径销售额超千亿的房企从2023年的16家减少至11家，中国金茂恰好踩在千亿门槛。董事长陶天海透露，2025年销售规模将实现“止跌回稳”，预计推货约1800亿元，销售规模保持在千亿水平，其中一季度二季度推货占比67%，2023年以来新获取土地占比约70%。

展望未来，随着核心城市市场持续回暖，中国金茂“拿地-销售-业绩”正循环有望开启。目前未售货值约2800亿元，叠加毛利率改善趋势，公司正进入业绩兑现期。若千亿销售规模得以维持，机构预计的收获期将加速到来，盈利能力有望进一步释放。